Las dos obligaciones esenciales del vendedor son la de entregar la cosa y la de saneamiento. La obligación de saneamiento comprende el saneamiento por evicción y el saneamiento por vicios ocultos: es decir, no hay saneamiento y evicción, sino que aquél es el género (obligación de saneamiento) y ésta la especie (por evicción), una de ellas, porque hay otra (por vicios ocultos).

La obligación de saneamiento significa que el vendedor está obligado a proporcionar al comprador la posesión pacífica y las características aparentes de la cosa entregada.

Obligación de saneamiento por evicción.
La evicción es un acto que acarrea para el comprador la privación de la propiedad de la cosa comprada, que pasa a ser propiedad de un tercero como consecuencia de una sentencia judicial firme en virtud de un derecho anterior a la compraventa.

Clases de evicción.  
  • Evicción parcial. La evicción parcial se produce cuando el comprador perdiere una parte de la cosa vendida y dicha parte en relación con el todo es de tal importancia que sin ella no la hubiere comprado. Asimismo se produce cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado constando claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra.
  • Evicción de cargas o gravámenes. Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido.
El saneamiento por vicios ocultos.
Es la responsabilidad a cargo del enajenante respecto del adquirente por haber enajenado una cosa que presenta defectos de tal naturaleza que no le permite a esté ultimo tener posesión útil de la cosa.
Vicio oculto es un defecto del que adolece el objeto de la venta y que no puede apreciarse a simple vista o bien se requieren conocimientos técnicos para advertirlo.

El comprador podrá optar por desistir del contrato, abonándosele los gastos que pago, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Además, si el vendedor conocía los vicios y no se los comunicó al comprador, podrá este pedir una indemnización de los daños y perjuicios si optase por la rescisión.