Propiedad Horizontal

La Propiedad Horizontal es un derecho real inmobiliario que define al conjunto de normas que rigenn la división y organización de los inmuebles, como resultado de la separación o segregación de un edificio o de un terreno común.

La propiedad horizontal no es considerada un bien inmueble sino un régimen que regula la forma en que se divide un bien inmueble, los derechos y obligaciones entre los propietarios de los bienes segregados. La noción de propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.

Es un derecho real autónomo, por lo que tiene una normativa específica, para resolver todos los problemas que pueden nacer de la propiedad horizontal y que son ajenos a los otros dos derechos reales sobre cosa propia.

Pérdida De La Propiedad

Hay situaciones en la que la ley de la propiedad, dispone que las pertenencias personales pueden dejar de ser posesión de sus dueños legales ya sea que estas entren en posesión de otra persona o no, la expresión modos de perder la propiedad o dominio se usa para referirse a aquellos hechos o actos jurídicos que producen el efecto contrario a los modos de adquirir la propiedad, esto es, la desaparición del vinculo jurídico que une al patrimonio a una persona.

Los modos de perder la propiedad pueden clasificarse en voluntarios e involuntarios.

Modos voluntarios de perder el dominio
Los más importantes serían los siguientes:

• Abandono. La noción de abandono se refiere al acto de dejar de lado o descuidar cualquier objeto o derecho que se considere propiedad de un individuo.
• Enajenación.  Enajenar es la trasmisión de una cosa o de un derecho hacia a otra persona. El principio que domina la enajenación, es el de que nadie puede transmitir más bienes o derechos de los que legítimamente le pertenecen. La enajenación puede ser voluntaria o forzosa.

Modos involuntarios de perder el dominio
Entre ellos, cabe destacar los siguientes:

• Pérdida, Existe una pérdida física (destrucción) y pérdida jurídica (que tiene lugar cuando la cosa queda fuera del comercio de los hombres por disposición de la ley)
• Expropiación.  Consiste en la transferencia coactiva de la propiedad privada desde su titular al Estado, mediante indemnización, concretamente, a un ente de la Administración Pública dotado de patrimonio propio.
• Revocación. Tiene lugar cuando el anterior propietario declara su voluntad de dejar sin efecto el acto en virtud del cual trasmitió el dominio al actual titular.
• Adquisición a non domino. cuando ésta es admitida por la ley. La adquisición a non domino tiene lugar cuando se adquiere la propiedad de una cosa de quien no es propietario y dicha adquisición es protegida por el derecho, de modo que el propietario despojado no puede reivindicar la cosa.

Función social de la Propiedad.

Por lo general cuando se habla de la función social de la propiedad  se refiere a que los derechos de propiedad deben estar limitados y regulados por la ley, con la intención de que los dueños tengan, además de derechos, responsabilidades con la sociedad.

León Duguit expuso que era necesario establecer límites al ejercicio absoluto del derecho de propiedad por parte de su titular, y que dicho límite habría de establecerlo el bienestar colectivo. Se trataba que sólo fuera posible ejercitar el derecho concedido por la ley hasta el umbral en que éste no resultara nocivo o perjudicial a los intereses del grupo o la sociedad misma.

La función social de la propiedad radica en que los bienes sean productivos tanto para su dueño como a la comunidad es decir que satisfaga las necesidades del titular y también del resto de la sociedad.
Teniendo en cuenta esta función social se puede decir que la propiedad tiene un límite cuando entra en conflicto con el interés público .Tal conflicto debe cederse a favor del interés de la colectividad.

Se cumple con la función social de la propiedad cuando a esta ultima se le da una utilidad que beneficia a toda la sociedad en general.

Partiendo de que la propiedad es una institución jurídica, su regulación se contiene en normas derivadas de leyes de aplicación general. En México se ubica dentro de las llamadas garantías sociales, y sólo por extensión de su comprensión ha sido posible incidir desde el punto de vista legal en el ordenamiento de las ciudades.

Perdida de la Posesión

La posesión desaparece cuando cualquiera de los dos elementos, el corpus o el animus se pierde. En relación al corpus es necesario distinguir si la situación es de carácter permanente o temporal y para ello hay que verlos en los distintos tipos de cosas.

La posesión también se extingue:
Por causa con respecto a la cosa.

• Extinción del objeto. Muerte, destrucción total, transformación.
• Se puso fuera del comercio. Se pierde la posesión cuando la cosa sufre un cambio que la hace legalmente no ser susceptible de ser poseída por estar fuera del comercio.
• Imposibilidad física de ejercerlo.

Por voluntad del poseedor.

• Por la tradición de la cosa sin que la misma sea en concepto de tenencia.
• Por abandono de la cosa sin intención de poseerla en adelante 2454: Se pierde la posesión de la cosa, cuando el poseedor siendo persona capaz, haga abandono voluntario de la cosa sin intención de poseerla en adelante.

Por acción de un tercero.

• Violencia
• Clandestinidad
• Abuso de confianza

Modos de Adquirir la Posesión.

Existen varias formas de adquirir la posesión, y se clasifican de diferentes maneras. Si una cosa carecía de un poseedor anterior, el modo de adquirir es originario, pero si ya tuvo un poseedor, el modo es derivado. Esta clasificación es una subdivisión de las clasificaciónes principales, la adquisición por actos entre vivos y por causa de muerte, las formas de adquirir de la posesión son:

Por actos entre vivos:

• Originarios. son aquellos hechos o negocios jurídicos que producen la radiación o traslación de la propiedad en un patrimonio determinado. 
• Aprehensión. La posesión quedará adquirida por la mera aprehensión, si la cosa carece de dueño y es de aquéllas cuyo dominio se adquiere por la ocupación 
• Ocupación. Es el modo de adquirir el dominio de las cosas que no pertenecen a nadie, la ley determina cuanto tiempo debe hacer posesion el indivio para obtener la propiedad del bien sin dueño.. 
• Derivados. Esta posesión la disfruta cualquier persona que posea la cosa sin la calidad de propietario pero con título de poseedor, como acontece, como ejemplo tenemos , el arrendatario, el comodatario, usufructuario, etcétera. 
• Tradición. Es un modo bilateral de adquirir la posesión y que consiste en la entrega material y voluntaria de la cosa a otra persona que la recibe del mismo modo. Se opera entre dos sujetos, uno llamado tradente y el otro adquirente 

A causa de muerte 

• Sucesión a título universal.  se caracteriza porque a través de ella, se produce una transferencia en cascada o en bloque sobre la persona del sucesor de todos los derechos articulados en el causante
• Sucesión a título singular. Indica solo la adquisición por el sucesor de bienes concretos e individualizados.

Naturaleza jurídica de la Posesión

Existe un un debate doctrinal sobre si la posesión es un hecho o un derecho. Aun que la posesión no es un derecho en sí, es necesario que la norma lo proteja como tal,  para que un poseedor no se vea en la obligación de probar su título posesorio cada vez que alguien intente interrumpir su posesión.

Existen tres corrientes principales que abordan el estudio de la posesión:

• La primera nos dice que es un hecho simplemente porque se basa en circunstancias materiales y además esta protegida por la ley con independencia de sí verdaderamente existe o no el derecho.
• Otra argumenta que es un derecho pues reúne todos los elementos esenciales del derecho subjetivo, es decir, es un interés tutelado jurídicamente. Es una relación que el ordenamiento jurídico posee incluso contra el propietario de la cosa.
• La tercera teoría considera que la posesión originariamente es un hecho pero a la vez es un derecho, pues el hecho nace de una determinada consecuencia jurídica. Por otra parte existen supuestos en los que se dan derechos que resultan de la posesión aún faltando el hecho de la posesión y en otros casos dándose el hecho de la posesión no se dan los derechos que corresponderían.

La Posesión.

En el derecho romano se comenzó a regular por primera vez la propiedad de forma separada a la posesión. Podemos considerar la posesión como el poder de hecho que se ejerce sobre una cosa, se tenga o no derecho sobre ella, con el ánimo de poseerla como dueño.

La posesión tiene dos elementos fundamentales para configurarse, estos son el corpus, que es la cosa en si y el animus rem sibi habendi que es la intención de comportarse como su dueño que a diferencia de la tenencia en la cual el tenedor reconoce que la propiedad del objeto es de otra persona.

La ley contempla supuestos que intenta impedir, la posesión de mala fe, pero muchas veces el poseedor es beneficiado igualmente ordenamiento jurídico al momento de probar su derecho sobre la cosa poseída.

Clasificación de los Derechos Reales

La clasificación mas común de los derechos reales es:

• Derecho real pleno. Es considerada como la propiedad o dominio. Sus principales características son la plenitud de contenido: que es el más amplio poder que en potencia y acto se puede tener sobre una cosa y la autosuficiencia que a diferencia de los demás derechos reales siempre recaen sobre cosa ajena. 
• Derecho real provisional.  Es un poder que se concede sobre cosa ajena y que si colisiona con otro más fuerte decae. 
• Derechos reales limitados. Estos derechos reales dividen en otras tres categorías:  De goce o disfrute, recaen sobre el calor en uso de la cosa (usufructo, uso, habitación). De garantía, recaen sobre el valor en cambio de la cosa (hipoteca, prenda, anticresis),  De adquisición, atribuyen una preferencia (tanteo, retracto).

Teoría del patrimonio afectación

Esta teoría surge a partir de las críticas a la teoría clásica, en especial a lo relacionado con la conceptualización de la indivisibilidad e inalienabilidad del patrimonio ademas desvincula las nociones de patrimonio y personalidad sin dejar de dar importancia a la relación jurídica que los une.

Sustenta que las personas pueden tener diferentes patrimonios según sea el destino que le den, ejemplo: un sujeto que forma una sociedad anónima, además registra un patrimonio familiar y establece un fideicomiso a favor de sus padres ya ancianos

Podemos diferenciar la teoría del patrimonio de afectación en que considera que de hecho una persona puede tener distintos patrimonios, en razón de que puede tener diversos fines jurídico-económicos por realizar, así como que dichos patrimonios, considerados como masas autónomas, pueden transmitiese por actos entre vivos.

Esta teoria no ha sido aceptada universalmente por todas las legislaciones y son todavía muchas las que, con una serie de excepciones, siguen utilizando la teoría clásica. En este último supuesto se encuentra la legislación mexicana, fundamentalmente en lo relativo al principio de indivisibilidad.