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La Propiedad

En términos generales, la propiedad en derecho civil se refiere al derecho que tiene una persona de poseer, usar, disfrutar y disponer de un bien, ya sea tangible o intangible, de forma exclusiva y con la protección del Estado. A continuación, se describen algunas de las características, elementos y tipos de propiedad más relevantes en derecho civil:

Características:

  • Es un derecho real: la propiedad es un derecho real, es decir, está directamente relacionado con el objeto (cosa) sobre el que recae.
  • Es exclusivo: el titular de la propiedad tiene el derecho exclusivo de usar y disponer de la cosa.
  • Es perpetuo: el derecho de propiedad puede durar indefinidamente.
  • Es oponible: el derecho de propiedad es oponible a terceros, lo que significa que cualquier tercero que quiera utilizar la cosa sin autorización del titular de la propiedad estaría violando sus derechos.

Elementos:

  • Objeto: el bien sobre el que recae el derecho de propiedad.
  • Sujeto: la persona física o jurídica que es titular del derecho de propiedad.
  • Contenido: las facultades que se derivan del derecho de propiedad, como el uso, disfrute y disposición de la cosa.

Tipos de propiedad:

  • Propiedad privada: aquella que pertenece a una persona física o jurídica y se utiliza para fines particulares o empresariales.
  • Propiedad pública: aquella que pertenece al Estado y se utiliza para fines públicos, como parques, carreteras, edificios gubernamentales, entre otros.
  • Propiedad comunitaria: aquella que pertenece a una comunidad y se utiliza de manera colectiva.
  • Propiedad intelectual: aquella que protege las creaciones de la mente, como obras literarias, artísticas, invenciones, marcas comerciales, entre otros.

A continuación se presentan algunos ejemplos de propiedad:
  • Propiedad inmueble: un terreno, una casa, un edificio, una parcela, un local comercial.
  • Propiedad mueble: un coche, una motocicleta, un barco, una aeronave, una obra de arte.
  • Propiedad intelectual: una patente, una marca registrada, una obra literaria, una canción, una película.
  • Propiedad industrial: una fábrica, maquinarias, equipos, herramientas.
  • Propiedad agrícola: cultivos, sembradíos, ganado, tierras de cultivo.
  • Propiedad comunitaria: un parque, una piscina, una plaza, una iglesia, un cementerio.
La propiedad es un derecho real que permite a una persona poseer, usar, disfrutar y disponer de un bien de forma exclusiva y protegida por el Estado. Es importante destacar que cada tipo de propiedad tiene características y regulaciones específicas en la legislación de cada país.


La Copropiedad

La copropiedad en derecho es una situación en la que dos o más personas comparten la propiedad de un bien o activo, y cada una tiene una parte proporcional del mismo. La copropiedad puede referirse a diferentes tipos de bienes, como terrenos, edificios, vehículos, empresas, entre otros.

En la copropiedad, cada propietario tiene ciertos derechos y responsabilidades con respecto al bien en cuestión. Estos derechos incluyen el derecho a usar y disfrutar del bien, el derecho a recibir ingresos o beneficios del mismo, el derecho a vender o transferir su parte de la propiedad, entre otros.

También existen responsabilidades asociadas a la copropiedad, como el mantenimiento y la reparación del bien compartido, la contribución proporcional a los gastos y costos asociados al mismo, entre otros.

En el derecho, existen diversas normas y regulaciones que rigen la copropiedad, incluyendo las obligaciones legales de los copropietarios, los procedimientos de administración y toma de decisiones, y las formas en que se resuelven los conflictos y disputas entre los copropietarios.


La figura de copropiedad en el derecho mexicano se presenta en diversos casos, algunos de los cuales son:
  • Condominios: La copropiedad se presenta en los condominios, donde varios propietarios comparten la propiedad de un edificio o conjunto de edificios y comparten áreas comunes como jardines, albercas, estacionamientos, etc.
  • Copropiedad en indiviso: Este tipo de copropiedad se presenta cuando dos o más personas tienen la propiedad de un bien inmueble y no se ha definido la parte que le corresponde a cada uno. Por ejemplo, si dos hermanos heredan una casa y deciden no dividirla en partes iguales.
  • Copropiedad en proindiviso: Este tipo de copropiedad se presenta cuando varias personas son propietarias de un bien inmueble en partes iguales, por ejemplo, una propiedad heredada por varios hermanos en partes iguales.
  • Copropiedad en sociedades: Este tipo de copropiedad se presenta cuando varias personas son propietarias de un bien inmueble a través de una sociedad, como una sociedad en comandita o una sociedad anónima.

Es importante destacar que la figura de la copropiedad puede variar dependiendo del tipo de bien inmueble y de las características de la propiedad, y que su regulación está establecida en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y el Código Civil Federal, entre otras leyes y regulaciones.


Las obligaciones de los copropietarios, incluyen:
  • Contribución a los gastos comunes: Cada copropietario está obligado a contribuir proporcionalmente a los gastos necesarios para el mantenimiento y la conservación del inmueble, tales como el pago de servicios como luz, agua, seguridad, mantenimiento de áreas comunes, entre otros.
  • Respetar el Reglamento de Condominio: Los copropietarios deben cumplir con las normas establecidas en el Reglamento de Condominio, el cual regula el uso y disfrute de las áreas comunes, así como el comportamiento y la convivencia de los habitantes del condominio.
  • Mantenimiento y conservación del inmueble: Cada copropietario tiene la obligación de mantener y conservar su propiedad en buen estado, de tal forma que no afecte las áreas comunes ni cause daños a los demás propietarios.
  • Participar en las decisiones de la asamblea de copropietarios: Los copropietarios tienen derecho a participar y votar en las asambleas de copropietarios, donde se toman las decisiones importantes del condominio.
  • Pago de multas y sanciones: Si un copropietario incumple con sus obligaciones, puede ser sancionado con multas o incluso la suspensión de algunos de sus derechos.
Los copropietarios de un condominio tienen una serie de derechos, los cuales son reconocidos y protegidos por la Ley de, entre los cuales podemos mencionar:
  • Derecho al uso y disfrute de su propiedad: Cada copropietario tiene el derecho a usar y disfrutar de su propiedad de acuerdo con lo establecido en el Reglamento de Condominio.
  • Derecho a participar en las decisiones del condominio: Los copropietarios tienen derecho a participar y votar en las asambleas de condominios, donde se toman decisiones importantes que afectan a la comunidad.
  • Derecho a recibir información: Los copropietarios tienen derecho a recibir información sobre las decisiones que se tomen en las asambleas de condominios, así como de la situación financiera del condominio.
  • Derecho a solicitar la convocatoria a una asamblea: Los copropietarios pueden solicitar la convocatoria a una asamblea de condominio, cuando consideren que existe una situación que requiere la toma de decisiones por parte de los copropietarios.
  • Derecho a recibir una parte proporcional de los ingresos del condominio: Si el condominio genera ingresos, estos deben ser distribuidos proporcionalmente entre los copropietarios.

Modos de adquirir la propiedad

Son denominados modos de adquirir la propiedad, los hechos o negocios jurídicos que otorgan a un sujeto los derechos de goce y disfrute que conlleva ser el propietario legítimo de un determinado bien.

Para su estudio y aplicación los modos de adquirir la propiedad se clasifican en originarios y derivativos, singulares y universales, onerosos o gratuitos entre vivos o por causa de muerte.

Los modos de adquirir la propiedad son:
  • La tradición.
  • La ocupación.
  • La accesión.
  • La usucapión o prescripción adquisitiva.
  • La sucesión por causa de muerte.
  • La ley.

La tradición.

Se considera un modo bilateral de adquirir la propiedad y se caracteriza por la entrega material y voluntaria la cosa a una persona determinada quien la recibe de esta misma manera. En este modo existen dos sujetos, uno denominado tradente y el otro adquirente. La manera más común de adquirir la propiedad de un bien mediante la tradición es a través de la entrega física de la cosa, sin embargo también puede realizarse mediante otros símbolos de los cuales pueda inferirse su puesta a disposición. Como ejemplo de lo anterior tenemos:
  • La entrega de las llaves de un automóvil.
  • La entrega de documentos que dan derecho a recibir los bienes: como pueden ser títulos valores, etc.
  • La inscripción en un registro público.

La ocupación. 

El modo de adquirir la propiedad denominado ocupación, se presenta cuando un individuo adquiere la propiedad de un bien que no tiene dueño, para que esto suceda es necesario que exista la aprehensión material unida al ánimo de adquirir el dominio. Es necesario que el bien no tenga propietario, al poseerlo por un tiempo determinado por la ley, se adquiere la propiedad por ocupación.

La accesión

Se presenta cuando quien tiene la propiedad del suelo, hace suyo todo aquello que quede unido a el, ya sea en forma natural o artificial.

La usucapión o prescripción adquisitiva

La usucapión es un modo de adquirir la propiedad o cualquier otro derecho real, a través del ejercicio de la posesión durante el tiempo y con los requisitos exigidos en la ley.

La sucesión por causa de muerte

La sucesión por causa de muerte, es un modo de adquirir derechos y obligaciones de una persona difunta o de una parte de ellos, mediante la sucesión testamentaria.

La ley. 

La ley señala otras formas para adquirir la propiedad como es el caso de los contratos.

Temas relacionados:

Extinción de la Copropiedad

Los derechos de copropiedad se extinguen de modo absoluto cuando estos ya no tienen la titularidad de nadie, o de un modo relativo cuando deja de pertenecer a su titular y lo adquiere otro, produciéndose en este caso una transmisión, más que una extinción.
Son nulos los pactos en los que se prohíbe que los copropietarios puedan extinguir la propiedad.

Además de los modos comunes que producen la extinción de la propiedad, la coopropiedad se extingue por falta de pluralidad de sujetos; lo que es llamado consolidación, y por cesar la indivisión material de la cosa es decir la división. La consolidación tiene lugar por la reunión de una sola persona de las cuotas de todos los propietarios mientras que la división de la cosa común es en realidad más que una extinción del condominio, una transformación del derecho de propiedad por cuotas sobre una cosa, en un derecho de propiedad exclusiva sobre una porción material de la misma.

Si no hay acuerdo entonces las copropietarios tienen la  actio commundi dividundo (acción de división de la cosa común), mediante cual los copropietarios acuden al juez para que el juez divida la cosa y adjudique a cada propietario su parte.

Si la cosa no es divisible, el juez puede otorgar la cosa a uno de ellos, y que este indemnice a los otros en proporción a su cuota.

Clases de Copropiedad

  • Copropiedades forzosas. Son aquellas en que, por la naturaleza de las cosas, existe una imposibilidad para llegar a la división o a la venta de manera que la ley se ve obligada a reconocer este estado que impone la propia naturaleza.
  • Copropiedades temporales y permanentes. Toda copropiedad ordinariamente es temporal, como consecuencia de que es voluntaria. Especialmente puede ser permanente cuando sea forzosa. 
  • Copropiedades reglamentadas. Son aquellas formas especiales que han merecido una organización del legislador, tomando en cuenta ciertas características y conflictos que pueden presentarse, dada su naturaleza.
  • Copropiedades sobre bienes determinados o sobre un patrimonio o universalidad. Generalmente la copropiedad recae sobre un bien o bienes determinados; pero existe un caso de copropiedad sobre un patrimonio integrado con su activo y pasivo; es el caso de la copropiedad hereditaria.
  • Copropiedad sobre un bien o bienes determinados. Recae sobre un derecho o una cosa, la parte alícuota se refiere siempre a un valor positivo y estimable en dinero en el activo del copropietario.

Naturaleza jurídica de la copropiedad

  • Teoría de la interinidad: Mientras permanece indivisa la cosa común, está condicionado por la concurrencia de los demás cotitulares.
  • Teoría de la unificación del derecho de propiedad: Comunidad de bienes donde existe un único derecho de propiedad.
  • Teoría de la división: Se divide la cosa objeto del derecho tenido en común, de manera que cada comunero sería dueño individualmente de su participación sobre la cosa.
  • Teoría de la propiedad plúrima total: Tienen derecho de propiedad pleno, pero limitada por la existencia de iguales derechos de los demás.
  • Son los derechos de propiedad, cualitativamente iguales y cuantitativamente limitados, que se atribuyen a cada copropietario.

Causas de extinción del régimen de condominio

El condominio se extingue en forma absoluta cuando la cosa común se destruye o es consumida; si por alguna razón legal queda fuera del comercio; o si recayendo el condominio sobre animales domesticados, recuperan su antigua libertad.

Se extingue en forma relativa cuando una persona adquiere una cosa que pertenecía a varias; cuando todos los propietarios la enajenan; o cuando ella se pierde por transmisión judicial, ejecución de sentencia o expropiación.

En el condominio normal, cada condómino puede poner fin en cualquier momento, pidiendo la división de la cosa común, es decir la partición. Es el acto por el cual la parte abstracta que cada uno tenía se convierte en una parte material, equivalente a su interés en la cosa.

Derechos y obligaciones de los propietarios en la propiedad horizontal

Derechos de los propietarios en la propiedad horizontal
  • El uso y disfrute de las propiedad dividida, las cuales serán compartidas con el resto de los  copropietarios.
  • Ejercer los cargos de representación de la Comunidad, en base al sistema que haya quedado establecido.
  • Participar en las Juntas de Comunidad de Propietarios en persona o mediante un representante y votar, si fuere necesario por alguna decisión tomada por los propietarios
  • Ser informado con respecto al desarrollo de la Junta y acuerdos adoptados.
  • Solicitar la inclusión de puntos en el orden del día sobre cualquier tema que sea de interés para la comunidad e, incluso, impugnar los acuerdos que sean contrarios a la Ley o a los Estatutos de la comunidad.
  • Ser compensado por los daños o perjuicios que le haya podido ocasionar una obra comunitaria.
  • Llevar acabo las obras que considere conveniente dentro de la propiedad, siempre y cuando no produzca alteraciones en la estructura del objeto dividido, ni perjudique al resto de los copropietarios.
Obligaciones de los propietarios en la propiedad horizontal
  • Respetar las instalaciones y elementos comunes o que afecten directa o indirectamente a otros propietarios, evitando causar daños o desperfectos.
  • Ver por la conservación de la propiedad, con la finalidad de no perjudicar a los demás propietarios, reparando los daños que se ocasionen por su culpa o por descuido de las personas que sean de su responsabilidad.
  • Utilizar correctamente la propiedad dividida  y responder por las irresponsabilidades cometidas por él mismo o por quien esté ocupando su piso o local.
  • En caso de venta, debe comunicar a los demas propietarios, pues de no hacerlo, seguirá respondiendo ante los demás propietarios en caso de deudas futuras.
  • Designar un domicilio para recibir las notificaciones de todo tipo relacionadas con la Comunidad y notificar de los posibles cambios posteriores en el mismo.
  • Aceptar y respetar los acuerdos válidamente adoptados por los demás propietarios, incluido el asumir durante el plazo convenido los posibles cargos de representación que le correspondan.

Propiedad Horizontal

La Propiedad Horizontal es un derecho real inmobiliario que define al conjunto de normas que rigenn la división y organización de los inmuebles, como resultado de la separación o segregación de un edificio o de un terreno común.

La propiedad horizontal no es considerada un bien inmueble sino un régimen que regula la forma en que se divide un bien inmueble, los derechos y obligaciones entre los propietarios de los bienes segregados. La noción de propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.

Es un derecho real autónomo, por lo que tiene una normativa específica, para resolver todos los problemas que pueden nacer de la propiedad horizontal y que son ajenos a los otros dos derechos reales sobre cosa propia.

Pérdida De La Propiedad

Hay situaciones en la que la ley de la propiedad, dispone que las pertenencias personales pueden dejar de ser posesión de sus dueños legales ya sea que estas entren en posesión de otra persona o no, la expresión modos de perder la propiedad o dominio se usa para referirse a aquellos hechos o actos jurídicos que producen el efecto contrario a los modos de adquirir la propiedad, esto es, la desaparición del vinculo jurídico que une al patrimonio a una persona.

Los modos de perder la propiedad pueden clasificarse en voluntarios e involuntarios.

Modos voluntarios de perder el dominio
Los más importantes serían los siguientes:
  • Abandono. La noción de abandono se refiere al acto de dejar de lado o descuidar cualquier objeto o derecho que se considere propiedad de un individuo.
  • Enajenación.  Enajenar es la trasmisión de una cosa o de un derecho hacia a otra persona. El principio que domina la enajenación, es el de que nadie puede transmitir más bienes o derechos de los que legítimamente le pertenecen. La enajenación puede ser voluntaria o forzosa.
Modos involuntarios de perder el dominio
Entre ellos, cabe destacar los siguientes:
  • Pérdida, Existe una pérdida física (destrucción) y pérdida jurídica (que tiene lugar cuando la cosa queda fuera del comercio de los hombres por disposición de la ley)
  • Expropiación.  Consiste en la transferencia coactiva de la propiedad privada desde su titular al Estado, mediante indemnización, concretamente, a un ente de la Administración Pública dotado de patrimonio propio.
  • Revocación. Tiene lugar cuando el anterior propietario declara su voluntad de dejar sin efecto el acto en virtud del cual trasmitió el dominio al actual titular.
  • Adquisición a non domino. cuando ésta es admitida por la ley. La adquisición a non domino tiene lugar cuando se adquiere la propiedad de una cosa de quien no es propietario y dicha adquisición es protegida por el derecho, de modo que el propietario despojado no puede reivindicar la cosa.

Función social de la Propiedad.

Por lo general cuando se habla de la función social de la propiedad  se refiere a que los derechos de propiedad deben estar limitados y regulados por la ley, con la intención de que los dueños tengan, además de derechos, responsabilidades con la sociedad.

León Duguit expuso que era necesario establecer límites al ejercicio absoluto del derecho de propiedad por parte de su titular, y que dicho límite habría de establecerlo el bienestar colectivo. Se trataba que sólo fuera posible ejercitar el derecho concedido por la ley hasta el umbral en que éste no resultara nocivo o perjudicial a los intereses del grupo o la sociedad misma.

La función social de la propiedad radica en que los bienes sean productivos tanto para su dueño como a la comunidad es decir que satisfaga las necesidades del titular y también del resto de la sociedad.
Teniendo en cuenta esta función social se puede decir que la propiedad tiene un límite cuando entra en conflicto con el interés público .Tal conflicto debe cederse a favor del interés de la colectividad.

Se cumple con la función social de la propiedad cuando a esta ultima se le da una utilidad que beneficia a toda la sociedad en general.

Partiendo de que la propiedad es una institución jurídica, su regulación se contiene en normas derivadas de leyes de aplicación general. En México se ubica dentro de las llamadas garantías sociales, y sólo por extensión de su comprensión ha sido posible incidir desde el punto de vista legal en el ordenamiento de las ciudades.